Abogados en Arganda del Rey

6 junio, 201911 junio, 2019

CLÁUSULAS NULAS EN UN CONTRATO DE ALQUILER DE VIVIENDA

ESTAS SON LAS PRINCIPALES CLÁUSULAS NULAS QUE PUEDES ENCONTRAR EN UN CONTRATO DEL ALQUILER DE VIVIENDA

Si vas a firmar un contrato de alquiler, lo primero que debes de tener en cuenta es que no todo pacto recogido en el contrato es válido. La Ley de Arrendamientos Urbanos limita ciertos aspectos. A pesar de lo anterior, es frecuente encontrarse con ciertas cláusulas contrarias a la Ley de Arrendamiento Urbanos, las más frecuentes son:

1º.- Plazo: La duración del contrato será la pactada por las partes. Si la duración pactada fuera inferior a 5 años el contrato se prorrogará automáticamente por plazos anuales hasta alcanzar 5 años, salvo que el arrendatario comunique su voluntad de no renovarlo con treinta días de antelación. En caso de que el arrendador fuera persona jurídica este plazo es de siete años. Es por ello que cualquier cláusula que obligue al arrendatario a abandonar la vivienda en un plazo inferior es nula.

2º.- Actualización de la renta. La renta solo podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato y la actualización no podrá ser superior al IPC ya que en caso contrario estaríamos ante una cláusula nula. En defecto de pacto expreso sobre la actualización no se aplicará actualización alguna de rentas a los contratos.

3º.- Reparaciones en la vivienda por el arrendatario. Es nula la cláusula que imponga al arrendatario la obligación de asumir los gastos de reparaciones u otras obras de conservación para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando las reparaciones necesarias se deban a un mal uso o se trate de pequeñas reparaciones. Por tanto será nula cualquier cláusula que imponga al arrendatario la obligación de realizar reparaciones en tuberías, red eléctrica, etc

4º.- Indemnización en caso de desistimiento por el arrendatario: El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. Es por tanto nula cualquier cláusula que prevea una indemnización mayor a la establecida por Ley. Así mismo en ausencia de una cláusula que expresamente la indemnización, no cabrá indemnización alguna.

5º.- Fianza: La fianza cantidad equivalente a una mensualidad de renta, no pudiendo establecerse una fianza superior. Sin embargo se podrá pactar cualquier tipo de garantía adicional a la fianza para el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones que no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

6º.- Libre acceso del arrendador al inmueble: También será nula la cláusula que permita al arrendador acceder a la vivienda sin el consentimiento del arrendatario es nula y se tendrá por no puesta ya que va en contra del derecho de inviolabilidad del domicilio establecido en la Constitución.

7º.- Gastos de gestión inmobiliaria: La cláusula que imponga los gastos de gestión inmobiliaria al arrendatario será nula cuando el arrendador sea persona jurídica, siendo una de las novedades incluidas en la reciente modificación de la Ley.

Si tienes cualquier duda sobre tu contrato de alquiler, podemos asesorarte. Puede contactarnos a través del formulario de contacto

Abogados en Rivas Vaciamadrid.

27 agosto, 201827 agosto, 2018

LA CONFIANZA EN EL ABOGADO Y EL SECRETO PROFESIONAL

La confianza es el pilar básico de la relación entre el abogado y el cliente, se trata de una relación de reciproca confianza que se encuentra recogida en el Código Deontológico del Consejo General de la Abogacía Española, además de en los distintos Códigos Deontológicos de los Colegios Profesionales.

En efecto, el Código Deontológico del Consejo General de la Abogacía Española recoge en su artículo 4 la relación cliente –abogado como una relación de confianza y señala expresamente que “1. La relación entre el cliente y su abogado se fundamenta en la confianza y exige de éste una conducta profesional íntegra, que sea honrada, leal, veraz y diligente”. Y añade a continuación “2. El abogado, está obligado a no defraudar la confianza de su cliente y a no defender intereses en conflicto con los de aquél.” El artículo 13.1, por su parte, dice que “La relación del Abogado con el cliente debe fundarse en la recíproca confianza.”

Contar la verdad de los hechos a su abogado, resulta fundamental para poder realizar una correcta defensa de su caso. Por ello, cuando acuda a su abogado, es importante contar toda la verdad del asunto y no ocultar ningún tipo de dato, aunque piense que estos datos sean inmorales, poco éticos, o ilícitos, pues esto podría ser contraproducente para tus intereses. En estos casos es mejor pecar de exceso que de escasez de información que le facilita a su cliente, y será el abogado quien seleccione que información es o no relevante, y cual es conveniente alegar en el procedimiento para la mejor estrategia de defensa de sus intereses. Tenga en cuenta que su abogado no se encarga de juzgarle, sino de ayudarle.

Igualmente debe acudir al despacho con toda la documentación relacionada con el caso, y mencionar todas aquellas pruebas o testigos con los que pueda contar. Es importante que el abogado conozca todas las posibles pruebas que puede presentar en el procedimiento.

Así mismo es importante conocer que los abogados nos encontramos obligados a mantener el secreto profesional. El secreto profesional es una obligación legal que tienen ciertos profesionales de mantener en secreto la información que han recibido por parte de sus clientes. Por ello aquella información facilitada al abogado en el ejercicio de su profesión, no podrá ser revelada por este, ni aún finalizada la relación profesional.

QUEREMOS SER SU DESPACHO DE CONFIANZA. Abogados en Rivas Vaciamadrid. Despacho de abogados en Rivas Vaciamadrid.

17 mayo, 201813 julio, 2018

LIMITES TEMPORALES A LA PENSIÓN DE ALIMENTOS PARA HIJOS MAYORES DE EDAD

¿SE PUEDE LIMITAR LA PENSIÓN DE ALIMENTOS A LOS HIJOS MAYORES DE EDAD?

Señala el artículo 142 del Código Civil 142 del CC que “Se entiende por alimentos todo lo que es indispensable para el sustento, habitación, vestido y asistencia médica. Los alimentos comprenden también la educación e instrucción del alimentista mientras sea menor de edad y aun después cuando no haya terminado su formación por causa que no le sea imputable”.

Es así que la pensión de alimentos no se extingue con la mayoría de edad del hijo, sino que se mantiene hasta la independencia económica del este, siempre y cuando su situación de necesidad no haya sido creada o provocada por la conducta del propio hijo.

Sin embargo, muchos Tribunales entienden que la pensión de alimentos no puede prolongarse indefinidamente en el tiempo, por lo que establecen límites temporales. Podemos encontrar varios supuestos:

1º) Estimación de que las causas que motivaron la fijación de la pensión de alimentos desaparecerán en un determinado tiempo.

Nos encontraremos en este supuesto cuando el hijo se encuentra terminando sus estudios, y se prevé que en plazo de tiempo habrá finalizado los mismos y podrá incorporarse al mercado laboral. En estos supuestos puede solicitarse que se establezca un límite temporal a la pensión de alimentos, considerando un plazo prudencial para la incorporación al mercado laboral del hijo.

Igualmente cuando el hijo ya se ha incorporado al mercado laboral, pero el salario no le permite tener independencia económica o tiene trabajos esporádicos, puede estimarse un límite temporal al fin de garantizar su sustento mientras adquiere estabilidad laboral.

2º) Cuando los hijos no tienen independencia económica pero no se encuentran estudiando ni trabajando, o no aprovechan los estudios.

Son los llamados “ninis”, en estos supuestos muchos tribunales optan por limitar temporalmente la pensión de alimentos ante la falta de aprovechamiento de los estudios para estimular al hijo a que se aplique en los estudios; o bien para forzar a los hijos a buscar activamente trabajo cuando estos ni estudian ni trabajan.

En estos supuestos también son muchos los tribunales que se inclinan por extinguir la pensión de alimentos entendiendo que la necesidad de alimentos les es imputable.

En todo caso, el establecimiento de un límite temporal a la pensión de alimentos, dependerá de las circunstancias concretas de cada caso, que deberán examinarse para determinar la conveniencia de limitar temporalmente la pensión de alimentos.

Cualquier cuestión, no dudes en consultarnos. Estudio Jurídico Silvia Martínez, Abogados en Rivas Vaciamadrid.

9 abril, 201813 julio, 2018

RECLAMACIÓN DE FACTURAS IMPAGADAS

En tiempos de crisis, es importante conocer cómo debemos actuar frente a un impago de una de las facturas que hemos emitido.

El impago se produce en el mismo momento en el que no se ha cumplido con una obligación de pago, una vez llegado su vencimiento.

Las vías para reclamar una factura impagada son las siguientes:

VÍA AMISTOSA

El primer paso para reclamar de forma amistosa una deuda es el requerimiento de pago al deudor. Este requerimiento de pago suele hacerse a través de una carta dirigida al deudor para exigirle el pago de la cantidad adeudada. Esta carta es recomendable que se envíe a través de un medio fehaciente tal como un burofax que dejará además constancia del contenido de la comunicación. En la práctica también se suele emplear el correo certificado o correo electrónico certificado, esta última modalidad en auge se presenta como alternativa al burofax, ya que también existe la posibilidad de envío de correo electrónico certificado con certificación de contenido.

La carta de requerimiento de pago puede ser remitida al deudor directamente por el acreedor o bien por una tercera persona, siendo recomendable que la misma se remita por un abogado, otorgando así a la reclamación una mayor seriedad que hará que el deudor se sienta más presionado. Así además, para el caso de tener que llevar a la vía judicial, contaremos con un documento que acredite el intento amistoso llevado a cabo.

En la carta de requerimiento de pago debemos indicar el importe y concepto de la deuda, al fin de identificar la misma, y otorgar a un plazo al deudor para que pague, con el apercibimiento de acudir a la vía judicial si el deudor no satisface su deuda en el plazo indicado.

Si el requerimiento de pago no es fructífero y el deudor continúa sin pagar, debemos plantearnos entonces acudir a la vía judicial. Pero también puede ocurrir, siendo muy frecuente en los momentos de crisis económica que estamos viviendo, que el deudor contacte con nosotros estando dispuesto a satisfacer la deuda, pero siendo imposible satisfacer la mima en su totalidad o en el plazo indicado. En ese caso podremos plantearnos acordar un calendario de pagos con el deudor de tal manera que la deuda se abone en varios pagos.

En este caso es importante realizar un reconocimiento de deuda, o en su caso, homologar este acuerdo judicialmente, al fin de poder proceder a la ejecución en el caso de incumplimiento del acuerdo.

LA VÍA JUDICIAL

Si el deudor no paga la deuda ni contacta con nosotros en el plazo que ha sido indicado en la carta de requerimiento, debemos plantearnos entonces acudir a la vía judicial para poder obtener el cobro de las cantidades adeudadas. En el terreno judicial existen varias vías a disposición de los acreedores para reclamar la deuda:

El proceso monitorio es un procedimiento especial que tiene por objeto la resolución rápida de conflictos jurídicos en los que no existe contradicción. Resulta especialmente útil para profesionales, pequeños y medianos empresarios así como para los propietarios morosos de sus deudas con la comunidad de vecinos. La deuda debe ser concreta, de carácter monetario, exigible, vencida. Es un procedimiento rápido y sencillo cuya finalidad es conceder cuanto antes al demandante un título ejecutivo. Existe un límite máximo de cuantía, siendo necesario que la deuda conste en algún tipo de documento. Con la presentación del escrito en el juzgado aportando los documentos en que la misma se justifique (facturas, albaranes, etc.), el Juzgado efectuará un requerimiento al deudor instándole al pago de la cantidad reclamada.

El procedimiento Declarativo Verbal u Ordinario. En términos generales acudiremos al Procedimiento Verbal cuando la deuda no supere los 6.000 euros, y al Procedimiento Ordinario cuando se reclamen cantidades superiores a 6.000 euros. Así mismo, si el deudor se opusiera al pago en el procedimiento monitorio, el proceso se trasformará en un procedimiento verbal u ordinario según corresponda en base a la cuantía reclamada.

Finalmente, con la obtención de una Sentencia favorable y una vez que esta es firme, si el deudor no paga voluntariamente se podrá iniciar la vía ejecutiva al fin de poder embargar el patrimonio del deudor para hacer efectiva la deuda

Cualquier cuestión, no dudes en consultarnos. Estudio Jurídico Silvia Martínez, Abogados en Rivas Vaciamadrid.

3 marzo, 20185 marzo, 2018

La hipoteca multidivisa, otro producto bancario en el ojo de los Tribunales.

Hipoteca multidivisa.

¿En qué consiste la hipoteca multidivisa?. La conocida como hipoteca multidivisa es un préstamo hipotecario en el que el cliente contrata la hipoteca en euros pero las cuotas de amortización del préstamo y el cálculo del capital se calculan en divisas o monedas extranjeras distintas al euro. Así el cliente que contrata una hipoteca multidivisa en España tiene ingresos en euros, pero la hipoteca la paga valorada en otra divisa distinta.

Puesto que cuotas de amortización del préstamo y el cálculo del capital se calculan periódicamente en unas divisas diferentes al euro, la hipoteca se verá afectada por las fluctuaciones, puesto que si estas divisas se devalúan la deuda adquirida en el préstamo hipotecario se reduce, pero si por el contrario la divisa se aprecia entonces el valor de nuestra deuda se incrementa.

El préstamo hipotecario funcionará como cualquier otro préstamo pero con la particularidad de que todas las cifras aparecerán en la divisa elegida, la mayoría de estas hipotecas fueron suscritas en yenes o francos suizos, y también, aunque en menor medida, en dólares americanos y Libras Esterlinas.

Las Hipotecas Multidivisa fueron comercializadas de forma masiva coincidiendo con el boom inmobiliario debido a los altos tipos de interés bajo la presunta ventaja de ahorro frente a la hipoteca convencional. Sin embargo, lo que resultaba ser aparentemente un producto ventajoso para el cliente, resultó totalmente desventajoso con la devaluación del euro que supuso que la deuda creciera y por consiguiente los hipotecados han visto incrementada la cuota hipotecaria.

Según los expertos economistas estos cambios de tendencia eran predecibles para las entidades bancarias, puesto que en los años de máxima comercialización de estas hipotecas ya se preveía una devaluación del euro frente a las divisas como el Yen o el Franco suizo.

En cuanto al tipo de interés, el préstamo no estará referenciado al Euribor como ocurre en general en las hipotecas convencionales, sino al Líbor (London Interbank Offered Rate o Tipo de interés interbancario del Mercado de Londres) cuya publicación no goza de tanta repercusión pública como la que tiene el Euribor.

De nuevo mala comercialización de los bancos y falta de información al cliente.

La hipoteca multidivisa es un producto complejo y de riesgo según viene reconociendo la jurisprudencia, cuyas características se encuentran entre las de un producto bancario y las de un producto de inversión, pues desde el momento de la constitución de la hipoteca se convierte en un derivado financiero que se rige por la fluctuación del valor de una divisa.

Lo que debería ser un producto destinado a clientes con altos conocimientos financieros se ha comercializado a clientes sin formación ni experiencia, y sin asegurarse que el perfil del cliente sea el adecuado y que cuenta con los conocimientos suficientes para entender el funcionamiento de este instrumento puesto que las variaciones en el tipo de cambio se deben a factores macroeconómicos difícilmente predecibles para clientes sin conocimientos financieros.

En la mayoría de los casos encontramos que los bancos para su comercialización únicamente mencionaron las ventajas de reducir el tipo de interés sin destacar el riesgo que asumía el cliente con la contratación de la hipoteca y la posibilidad de devaluación del euro.

Posibilidad de reclamar judicialmente

De nuevo la “mala práctica” de los bancos en la comercialización de sus productos conlleva a que junto con las preferentes, las cláusulas suelo, etc, la hipoteca multidivisa ha pasado a ocupar gran parte de los asuntos tratados en los Juzgados Españoles, siendo muchos los clientes que han optado por acudir a los tribunales a solicitar la nulidad parcial de la escritura de préstamo hipotecario en lo referente a la opción multidivisa.

Estudio Jurídico Silvia Martínez

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